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分析出租物业是房地产投资者做出明智决策和最大化回报的关键一步。虽然有各种各样的因素需要考虑，但具体的计算在评估出租物业的财务可行性方面起着关键作用。在这篇博文中，我们将探讨每个投资者在分析出租物业时应该知道的重要计算方法。
现金流量分析：
现金流量分析是一项基本计算，有助于确定出租物业的盈利能力。它包括从租金收入中减去所有费用（按揭付款、物业税、保险、维修费用、物业管理费等）。由此产生的数字表示该财产产生的净现金流量。正现金流表明该物业正在产生收入，而负现金流可能表明潜在的财务挑战。
资本化率（Cap Rate）：
封顶率是比较不同出租物业的潜在投资回报率（ROI）的有用工具。它的计算方法是将物业的净营业收入（NOI）除以其市场价值或购买价格。上限税率为投资者提供了独立于融资和个人税收情况的物业年回报估计。更高的资本充足率意味着更高的潜在回报，但重要的是要考虑其他因素，如房地产条件和地理位置。
投资回报率（ROI）：
ROI衡量的是一项投资相对于成本的盈利能力。它考虑了房产的增值和产生的收入。要计算ROI，从总回报（租金收入、税收优惠和财产增值）中减去初始投资（购买价格、成交成本和任何翻新费用），然后除以初始投资。ROI越高，说明投资越有利可图。
Cash-on-Cash返回:
现金对现金回报关注的是投资于物业的现金相对于产生的现金。它是通过将年度税前现金流量除以总投资现金（首付款和结算费用）来计算的。这种计算有助于投资者了解他们所投资现金的年回报。较高的现金对现金回报意味着相对于初始投资有较大的现金流。
总租金乘数：
GRM是一种简单而快速的计算方法，用于评估房产相对于其购买价格的潜在收入。它的计算方法是用购买价格除以年总租金收入。GRM提供了一个大致的概念，即仅根据租金收入收回购买价格需要多少年。然而，它没有考虑到费用、融资或其他因素。
偿债覆盖率（DSCR）：
对于寻求融资的出租物业投资者来说，DSCR是一个至关重要的计算方法。它衡量的是房产偿还债务的能力。DSCR的计算方法是将房产的NOI除以其年度债务服务（本金和利息支付）。贷款人通常要求DSCR至少在1.2到1.5之间，这表明该房产产生了足够的收入来支付抵押贷款。
股本回报率（ROE）：
净资产收益率衡量的是投资于物业的权益所产生的回报。它的计算方法是将房产的净现金流除以业主权益（总投资减去抵押贷款）。ROE提供了对投资股权盈利能力的洞察，可以用来比较不同的投资机会。
结论:
分析出租物业需要对其财务潜力进行全面评估。通过结合现金流分析、上限率、投资回报率、现金对现金回报、GRM、DSCR和ROE等关键计算，投资者可以做出明智的决策，并评估租赁物业的盈利能力和可行性。重要的是要记住，这些计算是必不可少的工具，但它们应该与对市场、房地产状况和影响投资成功的其他因素的透彻理解结合起来使用。
